[홍장원의 인터뷰] 최근 집값 하락은 유독 수도권 외곽 지역부터 가팔랐습니다. 그 이유로는 여러가지 이유가 꼽힙니다만. 부동산 가격 상승 바람이 거셀 무렵, 단기 차익을 노리고 시장에 뛰어든 투자자들이 매매가와 전세가 간극(갭)이 좁은 매물을 대거 사들인 것이 원인이라는 목소리가 높습니다. 반면 서울 강남 등 매물 등은 갭 자체가 큰데다 토지허가구역 등으로 묶여 실거주가 아니면 투자하기 쉬운 환경이 아니었습니다.

또 불과 얼마전까지만 하더라도 시세가 15억원을 넘으면 대출이 하나도 나오지 않는 대출규제까지 있었기 때문에 더욱 투자하기는 어려웠었죠.

하지만 최근 들어 금리가 가파르게 오르고 집값은 떨어지기 시작했습니다. 투자목적으로 샀던 매물이 대거 시장에 나오면서 서울 외곽 집값이 폭락하기 시작했습니다. 실거주목적 비중이 좀 더 강했던 서울 중심부보다 외곽이 더 떨어지는 현상이 관측됐습니다.

실제 서울 노원구는 2021년 서울 집값 상승률 1위를 차지했지만 지난해에는 정반대로 집값이 가장 많이 떨어진 지역이었습니다. 한국부동산원에 따르면 지난해 노원구 집값은 12.02% 떨어졌습니다. 서울 전체 평균(7.22%)를 크게 웃돈 수치입니다.

노원구와 함께 노·도·강으로 묶인 도봉구(-11.80%), 강북구(-9.58%)도 하락률 2, 4위를 기록하며 하락세가 가팔랐습니다.

최근 나오는 매물을 보면 노원구 일부 아파트는 코로나 이전 가격으로 회귀한 모습입니다.



노원구 상계주공7단지 전용면적 41㎡ 매물 시세를 보겠습니다. 최근 이 매물은 낮게는 4억5000만원에 호가가 나와있습니다.

같은 평형 아파트는 지난 2020년 1월에 실거래가 4억7000만원에 찍힌 바 있습니다. 코로나 사태 발발 이전 가격으로 호가가 떨어진 것입니다.

자산시장에서 코로나 사태는 큰 의미가 있습니다. 코로나 사태 충격에서 벗어나기 위해 미국을 비롯한 전 세계는 전례없는 규모의 돈을 풀었습니다. 이로 인해 모든 자산 시장에 막대한 규모의 거품이 꼈습니다. 김기원 데이터노우즈 대표는 매부리TV와의 인터뷰를 통해 “코로나가 아니었으면 이 정도의 집값 상승 랠리는 불가능했을 것”이라고 말했습니다.



하지만 최근 들어 금리가 오르면서 거품이 걷히기 시작했고 이런 분위기는 현재 진행형입니다.

한국 증시만 봐도 이런 분위기가 읽힙니다. 공교롭게도 2022년 말 코스피 지수는 2019년 말 코스피 지수와 거의 흡사합니다.

코로나 사태 이후 1400대를 찍었다가 3000을 넘은 롤러코스터 같은 시기를 모두 반납하고 코로나 이전 시기로 지수가 돌아간 것입니다.

자산시장에서 코로나 사태 이전으로 가격이 떨어진 것은 코로나가 불러온 거품을 모두 반납했다는 뜻이 됩니다. 따라서 앞으로의 시세 향방이 관건입니다. 여기서 더 떨어진다는 것은 일종의 지지선 없는 하락장을 의미하기 때문입니다.

마침 이 시기에 정부가 강남3구와 용산을 제외한 전역을 규제지역에서 해제하는 강도높은 카드를 꺼냈습니다. 당연히 ‘노·도·강’도 규제지역에서 풀렸습니다.

사실 이번 사태에서 가장 큰 피해를 본것은 ‘내집 마련’이란 목표로 대출을 긁어모아 비교적 저렴한 서울·수도권 외각에 등기를 친 청년층입니다.

‘지금이 아니면 내 집 마련이 힘들겠다’는 심리로 한 ‘패닉바잉’을 투기라고 비난할 수는 없을 것입니다. 판단을 잘못한 대가로 속앓이를 하고 있지만 그것을 도덕적으로 비난할 수는 없기 때문입니다.

과연 이번 정부 대책으로 서울·수도권 외곽 지역은 극심한 하락세를 멈추고 횡보장세로 돌아설 수 있을까요. 매부리TV와 함께 진단해 보겠습니다.