정부가 서울 강남 3구와 용산구를 제외하고 모든 규제지역을 해제하는 조치를 내린 이유는 서울에서도 매매가가 지난해 10% 넘게 하락한 곳이 속출했기 때문이다. 반면 강남·서초·용산 등 고가 아파트가 밀집한 지역은 하락폭이 상대적으로 작아 이번 규제지역 해제 대상에서 제외됐다.

고가 주택 지역은 15억원 초과 대출규제로 금리 인상에 따른 타격이 작고 토지거래허가구역 탓에 갭 투자자가 유입되지 못하면서 '급매'가 상대적으로 적었기 때문으로 분석된다. 서울시는 부동산 경기 침체를 막기 위한 규제 완화 분위기에 발맞춰 토지거래허가구역 순차 해제를 검토할 계획이다.

2일 한국부동산원에 따르면 지난해 1월 3일~12월 26일 전국 매매가 변동률(누적)은 전국이 -7.25%, 수도권은 -9.16%를 기록했다. 서울도 -7.23%로 나타났는데 그중에서도 노원구(-12.04%) 도봉구(-11.79%) 성북구(-10.27%)가 큰 하락세를 보였다. 반면 서초구(-2.49%) 강남구(-4.33%) 용산구(-4.77%) 등 고가 주택이 밀집한 곳은 하락세가 덜했다.

하락폭이 컸던 곳은 급매가 쏟아진 지역이었다. 반면 용산·서초·강남은 하락폭이 작았다. 그만큼 '급매물'도 적었다는 뜻이다. 대부분 아파트가 15억원이 초과돼 대출금리 인상으로 인한 타격이 작았다는 분석이다. 문재인 정부 때인 2019년 12월 15억원 초과 아파트에 대해 주택담보대출이 금지됐다. 15억원 초과 아파트는 대출 없이 사야 한다는 뜻이다. 규제 이후 강남 아파트를 매수한 실거주자들은 100% 현찰로 자금을 마련했다. 금리가 올라도 타격이 없는 이유다.

전세를 안고 사는 '갭 투자자'도 적다. 강남구 압구정·삼성·청담·대치동은 2021년 토지거래허가구역으로 지정돼 실거주자만 매수할 수 있다. 이곳에서 주택·상가·토지를 거래하려면 관할 구청장의 허가를 받아야 한다. 주거용의 경우 실거주 목적으로만 이용할 수 있어 갭 투자가 불가능하다. 매입 후 2년 동안은 매매와 임대도 금지돼 갭 투자 수요가 차단될 수 있었다.

강남 3구로 묶이는 송파구는 -8.03%를 기록해 상대적으로 하락폭이 컸는데, 이곳은 잠실동만 토지거래허가구역으로 묶여 있다. 급매가 쏟아진 대단지 헬리오시티는 송파 가락동에 위치해 있다. 이곳은 전용면적 84㎡가 올해 초만 해도 20억원대였으나 현재는 호가가 16억원까지 내려갔다.

국토교통부의 규제 해제 분위기에 발맞춰 서울시도 토지거래허가구역으로 지정된 지역에 대한 순차적 해제가 가능할지 검토할 방침이다. 서울시 고위 관계자는 이날 "토지거래허가구역을 한꺼번에 푸는 건 아니다"면서도 "상반기 중 시장 상황을 보면서 조금씩 단계적으로 해제할 수 있는지 살펴볼 것"이라고 말했다. 그간 서울시가 토지거래허가구역을 해제하기 어렵다고 밝힌 것을 고려하면 완화된 입장이 나온 것이다.

서울시가 지정한 토지거래허가구역 가운데 삼성·청담·대치·잠실동은 올해 6월 22일까지로 설정돼 있다. 구체적으로 잠실 마이스(MICE) 용지와 삼성동 한국전력 용지 등이 구역으로 묶여 있다. 목동 등이 위치한 주요 재건축단지 밀집 지역도 4월 26일이 지정 만료일이다.

[이선희 기자 / 이희수 기자]

출처 : https://www.mk.co.kr/estate/news/2023/5727?_ga=2.32099064.718729734.1672661336-927888208.1638150679

작성자: 도시경제부동산학과 조교